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万科Ａ(000002)

2008-07-04万科(000002)的"错峰生存论"

2008-06-27万科(000002)的"错峰生存论"
    万科的“错峰生存论”
　　万科总裁郁亮曾经说过，房地产企业不能总想着在房价最高的时候卖房子，在地价最低的时候买地。记者理解，就如同炒股票，不可能总指望在最高点卖出，在最低点买入。想把钱赚尽的人，到头来总是做赔本买卖。套用巴菲特的话就是，在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。
　　这是个简单的道理，万科的聪明不在于说了，而是在于做了。
　　2004年下半年到2005年第一季度，上海楼市火暴，购房者排队抢购、开发商捂盘惜售。万科当时的判断是，市场的亢奋不能持久更不可依赖，因此坚持快速销售策略，调整到来时万科的“仓位”相当轻，没有存货压力。2005年二季度，上海市场的情绪从“沸点”降到“冰点”。而万科认为行业良好的发展前景并没有逆转，阶段性调整更多意味着机会。2005年到2007年，恰好是万科在上海发展得最好的几年，市场份额从不足1％增长到超过2.5％。在最近一轮的全国性房市波动中，万科再次上演了“上海攻略”，从去年9月开始的快速销售，到现在5月份的加快获取项目资源，占尽先机，市场份额今年前4个月达到2.8%，比去年同期翻番。
　　拿地卖房如此，融资也是如此。“现金为王”，“做地产就是做金融”等理论，在万科可谓得到最佳实践。回想万科从上市至今，几乎每一轮融资的最佳时机都没有错过，配股、定向增发、可转债、B股、企业债等等，18般融资兵器样样精通。而且，最神奇的是居然几乎没有遭到过太多的非议，甚至在行情好的时候，市场还会以涨停板来回报万科的融资方案。
　　对地产企业的管理者来说，细水长流的融资理念未必正确，应该抓住时机，在股东愿意给你的钱时候融资。当然，股东愿意给钱的时候，一定是楼市最好的时候，但地价也是最高的时候，这就可能出现“贵买”；等房子盖好后，可能楼市又转入萧条，不得不“贱卖”；而最理想的情况应该是在楼市不好的时候融资拿地，在楼市好的时候卖房子回笼现金。但天下哪里有如此美妙的事情，因此管理者必须经受的考验就是如何把资金和土地资源的“错峰”调节好。
　　在这方面万科的节奏调节很好。当别人担心万科资金链紧张的时候，万科不但账上趴着150多亿的现金，还做了发行公司债的准备，甚至因为眼下利率高而处于观望中；而那些担心万科去年买的“地王”会赔钱的人，并没有注意到万科170多个项目只有10个项目是去年高价获得的，万科更多的地是06年甚至更早之前拿到的便宜的土地。
　　最近几年，万科每年初总要提出一些“口号”，譬如去年是“大道当然，精细致远”，今年是“虑远积厚，守正筑坚”。细细观察，这些绝不仅仅是口号，而是真正体现了万科的思考，并被认真执行。去年，郁亮说，地产企业管理太粗糙，应该向制造业学习，然后万科优化管理架构和流程，甚至还从制造业的世界500强引入管理人才。今年，万科应对楼市波动果然理性。知进知退，万科所以成功。
　　记得巴菲特还有一句名言，“只有在潮水退去时，我们才能知道谁没穿泳裤。”对于2007年中国的楼市而言，这样人人发大财的好年景，我们是无从知道哪家房地产公司是真正优秀的公司，只有危机才能提供难得的检验机会。现在断言万科是不是穿着“黄金泳裤”也许太早，但我们有理由抱着谨慎乐观的态度等待。
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